Checkliste Grundstückskauf

Ein Grundstück für den Bau eines Wohnhauses oder die Errichtung eines Gewerbegebäudes zu erwerben, ist eine, besonders in finanzieller Hinsicht, einschneidende Angelegenheit. Neben der eigentlichen Finanzierung müssen vorab sämtliche relavanten Eigenheiten und zukünftigen Entwicklungen möglichst umfassend geprüft werden.

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  • Punkt 1: Basisdaten müssen umfassend sein
  • Punkt 2: Bebauungsplan prüfen – Zukunft eruieren
  • Punkt 3: Gibt es ein Baugrund-Gutachten?
  • Punkt 4: Ist das Baugrundstück erschlossen?
  • Punkt 5: Rechtefreiheit – Je freier desto besser!
  • Punkt 6: Die Zukunft – Recherchieren Sie die Großraumplanung
  • Punkt 7: Ein ordentlicher Kaufvertrag mit Grundbucheintrag

Ein Tipp vorab: Suchen Sie sich einen Notar Ihres Vertrauens. Sie als Käufer entscheiden nämlich grundsätzlich über den Ort und die Person des Notars. Ein kleiner, aber feiner Unterschied, wenn Ihr Verkäufer beispielsweise in einer anderen Stadt seinen Sitz hat.


Punkt 1: Basisdaten müssen umfassend sein

Zuerst einmal haben Sie naturgemäß die Aufgabe, sich die wichtigsten Grundinformationen einzuholen. Die genaue Adresse des Grundstücks, Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundstücksgröße und Bebauungszustand sind essentiell und werden zumeist vorliegen. Nachprüfen schadet aber nie, eigener Augenschein rettet später vor bösem Erwachen. Eine wichtige Sache wird meistens nicht geprüft, nämlich die Quelle dieser Informationen. Es kann einen Unterschied ausmachen, ob die Daten durch einen Vermittler, den Eigentümer selbst oder durch einen Auszug aus dem Grundbuch verifiziert werden.

LAW APOYNT TIPP: Sichern Sie sich bei Interesse immer ab und suchen Sie den Weg zum Liegenschaftsamt – ein Grundbuchauszug ist kostentechnisch ein Minimalaufwand im Verhältnis zu dessen Beweiskraft.

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Punkt 2: Bebauungsplan prüfen – Zukunft eruieren

Ein Bebauungsplan regelt die allgemeinen Vorgaben innerhalb eines bestimmten Baugebietes. Vor allem wird die Baufähigkeit festgeschrieben – also ob es sich überhaupt um Bauland handelt. Die darin festgelegten Regelungen sind bindend für die daraufhin folgenden Bauvorhaben. Das können teils erhebliche Vorgaben sein, wie etwa die Umsetzung einer bestimmten Dachform, einer Fassadenart oder die Höhe und Anzahl der möglichen Geschosse.

Außerdem werden sehr oft Einschränkungen auf die Baufreiheit im Bebauungsplan vorgegeben: Stellplatzanzahl, Tiefgaragen, Dachgauben und Balkonbauten können mit Minimal- oder Maximalgrößen belegt sein.

Der Bebauungsplan bildet, neben verschiedenen anderen Regelungen, auch die Basis für die individuelle Baugenehmigung. Ein Weg zum Bauamt bzw. Gemeindeamt lohnt hier immer – zumal die Informationen oft kostenlos oder gegen geringes Entgelt erhältlich sind.


Punkt 3: Gibt es ein Baugrund-Gutachten?

Die Beschaffenheit des Grundstücks entscheidet sehr oft über die Möglichkeit von Mängel- oder Schadensersatzansprüchen. Wird der Schaden auf einen Mangel am Baugrund zurückgeführt, entfällt jegliche Regressmöglichkeit, denn BAUGRUND ist BAUHERREN-SACHE!

Hauptpunkt ist neben der Lage allgemein besonders die Nähe zum Wasser. So ist zu klären, ob unter oder in der Nähe Wasserläufe bekannt sind oder das Grundstück im Hochwassergebiet liegt. Außerdem sollte der Grundwasserstand bekannt sein – da Maßnahmen zur Abdichtung gegen Grundwasser insbesondere bei Tiefgaragen und Kellerräumen immense Mehrkosten verursachen können.

Die Beschaffenheit des Bodens stellt eine weitere wichtige Information zum Baugrund dar. Handelt es sich um sehr festen Boden, sind schwere Gebäudeteile problemfrei. Bei einem weichen Baugrund muss vorab an Tiefenanker und Absicherung gedacht werden, was wiederum ein zusätzlicher Kostentreiber ist. Ein oft nicht beachteter Punkt sind regionale Besonderheiten. So sind plötzliche Bodensenkungen in ehemaligen Bergbauregionen keine Seltenheit, Erdbebenschäden im Oberrheingebiet ebenso nicht.

LAW APOYNT TIPP: Liegt kein Baugrund-Gutachten vor, überlegen Sie, ob Sie nicht eines in Auftrag geben. Die Kosten liegen grundstückabhängig zwischen 800 und 3.000 Euro – ein Bruchteil von möglicherweise später notwendigen Mehrkosten!

Leidiges Thema Altlastenfreiheit – Garantie einholen

Die Altlasten eines Grundstücks können ebenfalls zu Mehrkosten ungeahnter Größenordnung führen. Sichern Sie sich mit einer Garantie ab. Zusätzlich empfehlen wir eine „Minimalrecherche“ vor Ort – eine kleine Fragerunde in der Nachbarschaft deckt oft Probleme auf und kostet meist nur Geld und etwas Geduld.

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Wegerechte gehören oft zu späteren Streitpunkten

Ein weiterer Nebenpunkt, der später in Rechtsstreitigkeiten eine Rolle spielen kann, sind die Zufahrts- und Wegerecht zum Grundstück. Die zentralen Fragen sind hier:

  • Liegt das Grundstück an einem öffentlichen Verkehrsweg?
  • Ist der Verkehrsanschluss nur über einen Privatweg gesichert?
  • Sind die Benutzungsrechte für diesen Privatweg im Grundbuch des anderen Grundstücks hinterlegt?
  • Gibt es auf dem eigenen Grundstück grundbuchrechtliche oder gewohnheitsrechtlich begründete Wege- und Nutzungsrecht?

LAW APOYNT TIPP: Auch hier empfiehlt sich eine kurze Vorabrecherche – Fahrspuren oder Trampelpfade auf dem Baugrundstück lassen auf mögliche Rechte schließen. Der Weg zum Grundbuchamt lohnt danach zusätzlich.

Punkt 4: Ist das Baugrundstück erschlossen?

Wird ein Grundstück als erschlossenes Bauland verkauft, haben bestimmte Medien, Strom, Wasser und Abwasser vorhanden zu sein. Anders könnte das aber mit Telefon oder Internetverbindung sein – eruieren Sie hier genau, denn eine anteilige Erschließung kostet einiges! Hinzu kommt, sich über möglicherweise anstehende Vorhaben beim Gemeinde- und Bauamt zu informieren. Denn sowohl die Abschaltung von Medien zur Modernisierung der Leitungen als auch die Neuerschließung für beispielsweise Glasfaser-Kabel kann das Bauvorhaben erheblich beeinflussen – besonders zeitlich!

Punkt 5: Rechtefreiheit – Je freier desto besser!

Das Grundbuch, nicht nur das des eigentlichen Grundstücks, gibt Auskunft über Ihre rechtlichen Freiheiten. Neben den schon erwähnten Wegerechten kommen hier eingetragene oder mittlerweile gewohnheitsrechtliche Grenzbebauungen Ihrer Nachbarn oder ein Überbau auf Ihr Grundstück in Betracht. Ebenfalls wichtig sind Einschränkungen besonders im Tiefbau, damit die Leitungssysteme der Energieversorger, die möglicherweise durch Ihr Grundstück laufen, nicht beeinträchtigt werden.

Hinzu kommen mögliche eingetragene Nutzungsrechte, wie Weideerlaubnis auf einer Wiese oder Obsternte im Garten. Gerade im Sanierungsbereich stehen Dauerwohnrechte von Mietern oder ehemaligen Besitzern im Grundbuch und schränken dadurch nicht nur Ihre spätere Nutzung des Gebäudes sondern auch den Ablauf der Bauarbeiten teils erheblich ein.


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Punkt 6: Die Zukunft – Recherchieren Sie die Großraumplanung

Häufiger ein Punkt in späteren Klagen sind Unkenntnisse über die Raum- und Gebietsplanung vor Ort. So werden Grundstücke in der Nähe künftiger Industriegebiete oder in Einflugschneisen neuer Flughafen-Startbahnen erheblich im Wert gemindert. Gut, wer vorher daran denk und den Weg zu den Ämtern und den Blick in die Amtsblätter nicht scheut. Denn hier stehen die Käufer in der Eigenverantwortung – wer sich nicht ausreichend informiert, hat vor Gericht häufig das Nachsehen.

 

Punkt 7: Ein ordentlicher Kaufvertrag mit Grundbucheintrag

Es gibt sehr oft vorgefertigte Musterverträge oder verklausulierte Verträge professioneller Verkäufer. Da kann der Überblick oder besser der Durchblick gern mal fehlen. Das muss aber nicht sein. Unsere Fachanwälte im Immobilienrecht beraten Sie gern. Schildern Sie uns in einem kostenfreien Erstberatungsgespräch den Stand der Dinge und wir helfen gern mit Expertise und Handlungsempfehlung weiter. Natürlich setzen wir für Sie bei weiterführender Beauftragung auch einen passenden Grundstückskaufvertrag auf und individualisieren nach Ihren Vorgaben.

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